【不動産投資】どのエリアで買えば良いの？福岡購入編パート２前編【不労所得】
こんにちは、はかたく(@hakata_takuto)です。
嬉しいことに前回記事の反響が良くてFacebookに沢山シェアされてました。
ありがたき(*´ω｀)
さて！前回の記事では、どんな物件を買えば良いのかふんわり気づいて頂けたかと思います。
今回はどーーーしても判断出来ず、購入エリアに悩んでる方。
福岡のどこを買っていけば良いのか分からない！って方向けに書いていきます✍
どこのエリアが良い？(福岡単身物件編)
先ず誤解を生む前に大前提として不動産投資に正解はありません。※2回目
不動産投資初心者は、よく自分の知っているエリアで投資をしたがります。
同じ福岡でも全く知らないエリアを提案されると
なんか嫌ですねぇ。だって場所知らないもん(*´з`)
↑↑のように根拠のない『なんか嫌だ』という理由で回答する人が多いです。笑
僕は声を大にして言いたい
そんな理由でエリア選んでたら人生詰んじゃうぜ！！！
知らない土地で物件を買い進め成功している人が多い不動産投資。
知らない場所でもその物件が稼いでくれるのであれば、事業として成功であると先ずは思考を変えることが成功の一歩です☆
それでも凝り固まった考えの貴方。
理屈ではわかっても、中々考えをスパッと切りかえれないですよね。
わかります。
知っているからこそわかる良し悪しがありますもんね。
じゃあこうしましょう！
だれもがOKするエリアならどうですか？
しかも福岡のみではなく、全国規模で見てみましょう。
この総務省のデータを見て頂ければ、全国的に見ても人口増加ナンバー１＆人口ナンバー１の福岡市という大枠であれば先ずは安心ではないでしょうか。
北九州市・飯塚市・久留米市も福岡の中では人口が多いので、ここなら！という場所が解る方には良いと思います(^^♪
むしろ、この総務省データを見ても、知ったエリアじゃないとヤダ！という方はもう好きにしてください笑
福岡市が良いのは解ってるよ！でも高いじゃん！
そう思った方も多いでしょう。
それは貴方が相場価格で購入の判断をしているからです。
常にアンテナを張っていれば必ず目玉という物件に巡り合えます。
高くて諦めるのではなく、買い上手になれば良いだけです。
過疎化しているエリアが安いのは当たりまえです。
安いと当然に利回りも上がりますので、入居があれば大逆転！
そんな博打みたいな投資がしたい方は、お金に余裕ができてからされる事をおススメします。
人口という分母が多い事=借手も多いのです。
もちろん競争も激しいですが、前回の記事
での買い方があれば、競争にも余裕で勝てます。
しかーし！！
ダメな場所も福岡市にはちゃんとあります。
そこはもう生粋の福岡cityBOY or GIRLで不動産業界人しかわからんかもです(*_*)
転勤で福岡に来ました！や、ずっと福岡に住んでますが不動産屋ではないです！
って人からのアドバイスは、あくまで参考程度にとどめておくのが吉です。
エリアを絞り過ぎるのも良くないですが、ここからが話が長くなりそうなので飽きちゃわない程度に続きは次回に
【不動産投資】何を買えば良いの？福岡購入編パート１【不労所得】
こんにちは、はかたく(@hakata_takuto)です。
巷ではコロナコロナですね、、、、
色々と投資をしてきて、コロナの影響をモロにうけてる投資家さんも多いのではないでしょうか。
その点、大家業は固定客なので安定してチャリンチャリン💰ゆーとります(●´ω｀●)
さぁ！今日は不動産投資という選択に辿り着いたは良いが、何から始めたらいいのかわからないという方への記事です。(※福岡編)
それでは早速、物件の探し方から始めましょう！
先ずはインターネット不動産情報サイトの
- アットホーム
- ふれんず
- 不動産連合隊 etc.
等々で検索して物件を探します。
そこで良い物件をピックアップして、内覧して気に入ったら買う！
とってもイージー！！！
・・
・・・
・・・・
冗談です。
良い物件ってナニ！！
先ずは検索する前に、自分の購入したい物件を決めていきましょう^^
基本的に借手のお部屋探しの条件は大きく分けて３つになります。
- 間取り
- エリア
- 金額
皆さんも賃貸暮らし経験がある方は、この様な大枠の条件で探したのではないでしょうか。
ではでは
どんな物件が良い？(福岡単身物件編)
先ず誤解を生む前に大前提として不動産投資に正解はありません。
様々な手法があって、それぞれ成功者がおり、成功の意味・度合いも人それぞれです。
ですが、失敗する物件こそわかります。
そこをこのブログでは押さえていこうと思います。
あなたは🚹男性ですか？🚺女性ですか？
統計的に男性の方が大家は多いので、男性側に質問です！
どんなお部屋が人気と思いますか(''ω'')ノ
コンクリート打ちっぱなしのスタイリッシュなお部屋？
趣味のバイクが置けるガレージ物件？
隠れ家のような仕掛けがいっぱいの部屋もいいですね^^
上のような物件は
なんと
なっ
な
なんと！
全て
・
・・
ブッブー！
ブッブーのブーでござる 🐵
ごめんなさい実際はこの様な物件で成功も全然あります。
僕もガレージ付きに住みたいです笑
所さんの世田谷ベースに住みたい、、、、、
ですが、よくよくよーく冷静に考えてみて下さい。
ここ福岡に住んでいるのは男性だけですか？
寧ろ女性の方が多いですよね。
ニーズがあるのは否定しませんが、そのような物件に女性は好んで住みますでしょうか。
結論を言いますと、女性がOKする物件を買えば成功します。
お部屋探しは女性の方が注文が多いんです(*_*)
水回りやセキュリティが代表的な例ですよね。
自炊をする女性にとってキッチンは、部屋を決める際に大きな判断材料となります。
また、力の弱い女性はストーカー被害や事件に合わないようにセキュリティも欲しがります、、、
一方で男性諸君！
君たちが学生の頃そんな事気にしていたかい！？
学校近くの友人宅に集まり、夜通しどんちゃん騒ぎ。
終いには、鍵すらかけずにみんなで雑魚寝。
男性と女性では感覚が違うんです。
女性がOKする部屋に男性はNGを基本出しません。
人数はさておき、折角男女半々いるんだから女性目線で買う。
男性目線で買って女性のニーズを取りこぼしちゃったら元も子もないです(;'∀')
そして、そんな注文の多い女性が選ぶ物件とは
そうです。
マンション🏢です。
水回り綺麗なマンション最強なんです。
あなたの溺愛する娘が一人暮らしすると言ったら、あなたは娘さんに何と言いますか？
ガレージ付きや、隠れ家風物件にせんと一人暮らしさせんぞ👹プリプリ
と言いますか？
多分親、子共にセキュリティを一番に考るはずです。
親でさえマンションを勧めるのです。
でもね
投資と考えると、マンションは一棟まるっと全買い以外はお勧めできません☝
それには様々な理由が山ほどありますが
仮に区分マンションといわれる一部屋ごとに大家が違う物件を買ったとします。
その部屋が家賃4万でした。
しかし、ある日お隣さん(角部屋大家)が家賃を3万にしました。
さぁ借手の方は4万の中部屋と3万の角部屋どっちを選ぶでしょうか。
言わずともわかりますね。
そのマンションが60室あったら60室全てがライバルなのです。
なんで同じ建物内で争わないといけないの┐(´д｀)┌
これが一棟全て自分のものだと家賃で競争することもなく安心ですよね♪
ですが、普通のサラリーマンではマンション一棟買いは高額すぎて厳しい。
かと言って区分は危ない、、、。
でも、セキュリティだけはブレたらいけない。
何度も言いますが、ほんと女性はここを凄く気にします。
セキュリティと言ってもオートロックだけじゃありません。
高さのあるバルコニーだったり、防犯カメラや人感センサ―など。
最近の建物にはどれも付いてますが、無ければ後から付ければいい！
それだけで女性からの好感度は上がります。
まとめ
まとめますと
女性が何を好むかを考え、女性が安心して住める物件・立地を選びサラリーマンでも融資してくれる低層の1棟買いをすれば誰でも入居はあります。
勿論この条件以外でも入居を付ける事は出来るでしょう。
ですが不労ではないはずです。
頑張って努力して身銭切って入居を付けるという選択は本業がメインのリーマンには中々厳しいものがあります。
時間に余裕がある方は成功さえすれば、その見返りは大きなものになるでしょう。
ただ、僕は何もしたくない。
本業以外は寝てても勝手にお金が貯まる仕組みが欲しかったのです。
多くを求めず、リスクを最小限に。
結果、安定してチャリンチャリン💰です。
何の努力もしてません。
不労所得以外いらんのです！笑
ぼんやりでも購入するものが見つかって頂けたら幸いです^^
次回！！
購入する物件は大体わかったよ！でもどこ(エリア)が良いか教えてよ！
ＤＥＳＵ！
【高い入居率】本当にお願いすべき不動産会社とは！？【不動産会社選び方】
こんにちは、はかたく(@hakata_takuto)です。
世にも奇妙な不動産屋のお話👻
不動産投資家の皆さん、もしくは不動産投資を始めたいと思っている方。
皆さんは入居率99％の真実をご存じでしょうか、、、、、。
99％と言っても、その会社ごとに表現の仕方が違います。
入居率99％の弊社にお任せ下さい！！
ほんと、どっこの管理会社、メーカーも同じ事を言います。
じゃあどこで頼んでも同じじゃん！
って思いますよね( ;∀;)
僕も知らなかったら一番ホームページがしっかりした会社等で判断したりするかもしれません(*_*;
今日は皆さんが不動産経営で失敗しないように、管理やメーカーを選ぶ基準をお伝えしていきます。
※不動産屋には申し訳ないですが厳しく書きすぎたかも、、、
〇〇時点の入居率
平成〇〇年〇月末時点では9〇％という意味ですね。
参考写真です。
世の中のメーカーや管理会社はほとんどこれです。
一番入居の多い3～4月に入居率が高くなるのは当たり前。
99％を大きく謳い、さも入居率が高いと視覚的に錯覚を起こさせる表現の仕方ですね。
逆を言えばその表現を使っても90％を超えれない管理会社やメーカーには任せても力がないでしょう。
〇〇導入or〇〇シリーズのみ9〇％
弊社人気のこのシリーズ！orこのシステムを導入した物件は9〇％！等ですね。
これも残念ですね、、、。
最新シリーズであれば入居率が高くなるのは当たり前。
システム導入も言ってしまえば物件のテコ入れもバージョンアップなのでそれで入居率が上がるのも当たり前。
何も誇って掲載するレベルではないですね。
〇年間ベースでの入居率
201〇年度年間入居率9〇％！等の年間で入居率を掲載しているパターンですね。
これなら良いと思います。
全ての管理物件の年間平均を出してこの入居率。
細かく記載してますね(^^)/
しかし、ガチガチの僕はこれでもNGです(´・ω・｀)
それは
これは本当に純粋な9〇％ですか？
家賃下げてませんか？AD200％出してないですか？フリーレント付けてないですか？
※ADとは賃貸ショップに客付けのお礼として払う手数料みたいなもの
※フリーレントとは家賃を数か月タダにしますというプレゼントみたいのもの
・新築であれば最初にメーカーから貰う事業計画。
・中古であれば買った時のレントロール。
これをベースに皆、収益計算をしたはずなんです。
実際に稼働しだしたら、あれ？全然決まらない！
入居率上げるために条件変更させて下さいとか言われた日には計画が狂うわけです。
家賃下げたり、ADを増やしたりするのは簡単です。
ただ、身銭切った不動産経営って本当に経営ですか？
そんな事して勝ち取る入居なんて本末転倒です。
じゃあどうするのさ！
それは一年間の収益を100％として年間でいくら変動したか、収益ベースで考えれば良いのです。
例)年間500万稼ぐ計画の物件を購入したら500万稼げば100％
年間通して460万だったら96％
というような考えのもと稼働ベースの入居率を90％超えたら本物でしょう。
予定してた収益がちゃんと入ればオーナーはぐうの音もでないですよね♪
しかし残念ながら、ここまでしっかり出せる会社は福岡でも数社しか知りません。
あまりにも酷い数字になるので、不動産屋が隠したい部分だからです。
これから中古を検討する方・新築を検討する方是非この話を、検討している会社の営業マンに話してみてください。
星の数ほどある不動産屋がきっと片手程に絞られるはずです(^^
【実績公開!!】サラリーマン大家の不動産投資実績公開【アパート経営】
こんにちは、はかたく(@hakata_takuto)です。
今日はな、ななんと！
僕が実際に所有している物件が、月にいくら収入が入ってきているか公開しちゃいます！
※実際の公開写真は記事最後の方なので読むのめんどくさい人は飛ばしてね☆
福岡の闇
先ずはひとつ聞いて欲しい。
僕は怒っているのです！
本当はこんな事したくないんだけどさ、ここ福岡では今でも普通にねずみ講やマルチ商法のセミナーや勧誘が横行しているんですよね。
そんな業者を大好きな福岡から追っ払う為に、いちサラリーマンが身を削ってでも伝えたい事があるわけですよ！！
収入増やしたくてネットワークビジネスの類に金を使うなら不動産に使えと！！！
御託はともかく、実際に行ってきましたよ天神で開催されているセミナーに。
天神の雑居ビルの一室で開催されていると言うので、調べながら恐る恐る会場へ。
早めに行ったはずでしたが、既に僕以外にも４～５名いました。
学生や主婦っぽい人だったかな？
パイプ椅子にプロジェクター、壁にはスクリーンがあり椅子に座るも講演までソワソワ。
キョロキョロしている間に時間になり、登壇した若い女性の講師が喋りだしました。
皆さん、今の収入に満足ですか？夢はありますか？^^
・・・
・・
うっ・・・う・・・・
・・っ
ウゼーーーー！！！
初っ端からなんだこいつは(´・ω・｀)
そこから教祖様は一人ひとり収入に満足か貯金はあるか、自由に使えるお金があるかなど質問していく始末。
ほどんど学生みたいな子達ばかりだから「収入は少ないです」「貯金10万くらいです」と出来レースな回答が続き
一人目、二人目と終わって、ついに
来た!!!!!
そちらの男性の方はいかがですか？^^
はい！あります！収入も貯金も資産もあります！二枚目顔
・・・お隣の女性はいかがですか？^^
その後、一切僕にはあてられなくなりました。
内容をざっくり説明すると、海外の賭博で俗にいうオンラインカジノの話でした。
入会金20万払ったら売上の年１%が入ってき、自身もオンラインカジノで遊べるし友達紹介で報酬も入るようになるとの事。
オンラインカジノでの売上が不透明であり、紹介で報酬とかどの業界でも当たり前なことをさぞかし儲かりますというような発言で、巧みに勧誘していました(ﾟДﾟ;)
安くもないが、入会金20万という学生でも用意できそうな絶妙な金額設定は、敵ながら？上手いなぁとも思うし、即決したら18万になるというじゃないですか。
こういったシチュエーションに慣れていない子達には教祖様がどう映ったのかわからないけど、最後の座談会ではほどんど皆前のめりで質問していて、終始僕は驚きが隠せませんでした。
結論、どうしてもやりたくて20万払うなら不動産ファンド(複数の人から資金を集めて投資を行い、それによって得られた収益を分配する仕組み)の方が良いけど、その話はまたの機会に。
収入公開
はい！お待たせしました！
長くなりましたがお約束の収入公開！
これは僕が持っている福岡市西区のアパートの収入です☆
一番新しい2019年11月の家賃送金明細です。
送金額というのが管理会社から僕の口座に振り込まれる額です^^
ここからローン返済をした額がいわゆる手残りですね！
この金額を低いととるか高いととるかは人それぞれでしょうが、本業給料とは別に毎月10万、20万貯まっていく仕組みは間違いなく生活を助ける材料になります。
2棟持てば不動産だけで、福岡の勤め人平均所得は超えるんじゃないでしょうか？
誰でもが出来る事ではないですけど、何度も言いますがお勉強全国ワースト１位のビリギャル男が出来たんです！
読者の方にはその方法を伝授していきますので、あまり更新できませんが暇な時にはちょくちょく覗いてやって下さい(^^)/
次回は不動産の事書くか大好きな珈琲の事書くかどうしようかなぁ～
【資産形成】不労所得を得る為のStep up【何をすれば良い？】
こんにちは、はかたく(@hakata_takuto)です。
先日上げた記念すべき初投稿記事がナント、70PVという結果で始まり予想より良いスタートがきれました！
こんな福岡のしがないサラリーマンブログを見て頂きありがとうございます(´；ω；`)これだけ見てもらえると、期待に応える記事になるように頑張ろうと思いますね！
それじゃ、早速気合入れて本題に入りたいと思います。
資産形成
僕は本業サラリーマン給与とは別に、遊んでいても！寝ていても！自動的にお金が貯まる仕組みがあります。(自慢に聞こえるだろうがその通りだ！！笑)
それが不動産収入です。※後に色々な資産活用を伝えるが結論、これが一番何もしなくてすむ最強の不労所得になります。
不動産の知識がない方は不動産という言葉はぼんやり分かっていても、それがどう収入に反映されるの？という所からわからないと思うので、簡単に話すと
今、皆さんが住んでるお家は
- 一戸建
- アパート(〇〇コーポや〇〇荘等の主に２～３階建の建物)
- マンション(ざっくりビルと言われているもの)
のいずれかではないでしょうか。
毎月決まった日に住んでいる部屋の家賃が引き落とされ、その家賃が大家さんの収入(不動産投資もしくは不動産経営という)になり、遊んでいても！寝ていても！お金が増えていく、まるで打ち出の小槌のような仕組みになるというわけです♪
今、『はいはいお金持ちのやること乙乙』と思いましたね！！
全国ワースト1位に出来て何故YOUにできない！ ←自分で書いてて泣けてきた(´；ω；`)
皆ほんとはこんな仕組みを作りたいけど、怖い・失敗しそう・何から調べれば良いかわからない・自分に出来るのかわからない等の色んな不安があって手を付けてないだけなんだよね。
そこで僕の登場だ！！
サルでもわかる言葉で元ビリギャル男が体験談を踏まえて教えていくと、自分でもできるはず！に繋がり→このブログの読者が増える→結果、はかたくもウレシスᐠ( ᐛ )ᐟ
ワースト１位の辿ってきた道のり
僕はゴマを擦りまくって大学卒業した後、ノリノリでアパレル業界に就職。
オシャレじじいになりたいという理由で既に老後の事を考えた安易で謎の行動をとっていた。
就職して3年目の冬、大学の同級生と久々に集まり飲みに行った僕は衝撃を受ける。
自分の収入が友人達より超絶低いのだ！
アパレルが低い事は知っていたがそんなに差があるとは思いもしなかった。
男たるもの収入がステータスという変なプライドだけはあった僕はそこで転職を決意する。
今までに2度転職をしているが、その後の転職では収入も増えまったく後悔はない。
寧ろ、横の繋がりが広がり転職で得るものが大きい事までわかった。
良く時間も欲しい・お金も欲しい・人間関係も大事などといい、欲を言えばキリがないがこれだけは言える。
男は稼げるときに稼ごう！！
あれもこれも欲しいのは皆同じだが、お金があれば何とかなる。
今、貯金に回す余裕がない人は少しでも収入UPできる仕事に転職することを強くお勧めする。
そうやって先ずは貯金を増やしていき今では資産9000万まで這い上がったのだ。
パチンコする時間、宝くじを買うお金があったら貯金しよう！
君にもできる！何故なら全国ビリで出来たのだから！
POINT
友人より収入が少ないとわかったら、収入が高い仕事に転職して先ずは貯金しよう！
次回予告
文章作成に慣れてない今の僕にはこの記事1500文字程度が限界です笑
次回、『わかったわかったそれじゃはかたくの収益見せてみろよ！』です！
以上！！
