【高い入居率】本当にお願いすべき不動産会社とは！？【不動産会社選び方】

こんにちは、はかたく(@hakata_takuto)です。

世にも奇妙な不動産屋のお話👻

不動産投資家の皆さん、もしくは不動産投資を始めたいと思っている方。

皆さんは入居率99％の真実をご存じでしょうか、、、、、。

99％と言っても、その会社ごとに表現の仕方が違います。

入居率99％の弊社にお任せ下さい！！

ほんと、どっこの管理会社、メーカーも同じ事を言います。

じゃあどこで頼んでも同じじゃん！

って思いますよね( ;∀;)

僕も知らなかったら一番ホームページがしっかりした会社等で判断したりするかもしれません(*_*;

今日は皆さんが不動産経営で失敗しないように、管理やメーカーを選ぶ基準をお伝えしていきます。

※不動産屋には申し訳ないですが厳しく書きすぎたかも、、、

〇〇時点の入居率

平成〇〇年〇月末時点では9〇％という意味ですね。

参考写真です。

世の中のメーカーや管理会社はほとんどこれです。

一番入居の多い3～4月に入居率が高くなるのは当たり前。

99％を大きく謳い、さも入居率が高いと視覚的に錯覚を起こさせる表現の仕方ですね。

逆を言えばその表現を使っても90％を超えれない管理会社やメーカーには任せても力がないでしょう。

〇〇導入or〇〇シリーズのみ9〇％

弊社人気のこのシリーズ！orこのシステムを導入した物件は9〇％！等ですね。

これも残念ですね、、、。

最新シリーズであれば入居率が高くなるのは当たり前。

システム導入も言ってしまえば物件のテコ入れもバージョンアップなのでそれで入居率が上がるのも当たり前。

何も誇って掲載するレベルではないですね。

〇年間ベースでの入居率

201〇年度年間入居率9〇％！等の年間で入居率を掲載しているパターンですね。

これなら良いと思います。

全ての管理物件の年間平均を出してこの入居率。

細かく記載してますね(^^)/

しかし、ガチガチの僕はこれでもNGです(´・ω・｀)

それは

これは本当に純粋な9〇％ですか？

家賃下げてませんか？AD200％出してないですか？フリーレント付けてないですか？

※ADとは賃貸ショップに客付けのお礼として払う手数料みたいなもの

※フリーレントとは家賃を数か月タダにしますというプレゼントみたいのもの

・新築であれば最初にメーカーから貰う事業計画。

・中古であれば買った時のレントロール。

これをベースに皆、収益計算をしたはずなんです。

実際に稼働しだしたら、あれ？全然決まらない！

入居率上げるために条件変更させて下さいとか言われた日には計画が狂うわけです。

家賃下げたり、ADを増やしたりするのは簡単です。

ただ、身銭切った不動産経営って本当に経営ですか？

そんな事して勝ち取る入居なんて本末転倒です。

じゃあどうするのさ！

それは一年間の収益を100％として年間でいくら変動したか、収益ベースで考えれば良いのです。

例)年間500万稼ぐ計画の物件を購入したら500万稼げば100％

年間通して460万だったら96％

というような考えのもと稼働ベースの入居率を90％超えたら本物でしょう。

予定してた収益がちゃんと入ればオーナーはぐうの音もでないですよね♪

しかし残念ながら、ここまでしっかり出せる会社は福岡でも数社しか知りません。

あまりにも酷い数字になるので、不動産屋が隠したい部分だからです。

これから中古を検討する方・新築を検討する方是非この話を、検討している会社の営業マンに話してみてください。

星の数ほどある不動産屋がきっと片手程に絞られるはずです(^^